Condomini: una piccola comunità

Deborah De Riso.

Gli articoli dal 1117 e seguenti del nostro Codice Civile disciplinano una parte non indifferente della nostra vita quotidiana: il “CONDOMINIO”.

Senza dilungarci sulle definizioni normative, affrontiamo qualche caso pratico che ci riguarda tutti i giorni, come ad esempio, quello sgradevole odore di sigaretta che si sente per le scale o addirittura in ascensore! Possiamo impedirlo?

Il Ministro della Salute, già nel 2005, ha chiarito che il divieto di fumo si applica anche ai locali comuni chiusi, come ad esempio l’ascensore, l’androne , le scale. Il divieto è motivato dall’indubbia esigenza di garantire, anche in ambito condominiale, la tutela della salute dal fumo passivo.

Questi spazi, infatti, non possono essere equiparati ad un’abitazione privata, in quanto frequentati da condomini e da altre persone (per esempio, portiere, addetti alla manutenzione degli impianti, portalettere) che vi svolgono la propria attività lavorativa e alle quali dev’essere estesa e garantita la tutela prevista dalla legge. Anche nei condomini vige, quindi, l’obbligo dell’apposizione dei cartelli secondo quanto indicato dall’art. 22 dell’Accordo Stato-Regioni del 16.12.2004. Come chiarito dal Ministero:“Per quanto attiene alla responsabilità della vigilanza sull’osservanza del divieto, si ritiene sia compito degli Amministratori di condominio la predisposizione e l’apposizione dei cartelli.”

Riguardo alle segnalazioni dei trasgressori, il ministero precisa che “resta libera la facoltà da parte di condomini che si rendessero disponibili o anche da chiunque riscontri il mancato rispetto della norma, richiamare all’osservanza del divieto gli eventuali trasgressori e di segnalare alle autorità competenti all’accertamento e alle contestazioni il comportamento dei trasgressori, in caso di inottemperanza al richiamo”.

Anche questa piccola comunità necessita di tutelarsi nei confronti dei terzi, soprattutto oggi che ci sentiamo minacciati anche nelle nostre case. Di qui uno degli argomenti più discussi nelle assemblee condominiali: videosorveglianza si/videosorveglianza no.

La delibera per controllare con la videosorveglianza le parti comuni dell’edificio può essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore della proprietà.

In questo caso però viene applicato il regolamento sulla privacy, quindi devono essere esposti i cartelli in cui si informa che l’area è video sorvegliata; le registrazioni possono essere conservate solo per 24/48 ore.

I dati, inoltre, devono essere protetti e visionabili solo dalle persone autorizzate, è necessario nominare un incaricato per il trattamento dei dati, che di solito è l’amministratore. Per non incorrere nel reato di interferenza nella vita privata, il campo visivo, cioè l’ampiezza dell’inquadratura delle riprese deve essere limitato agli spazi di esclusiva pertinenza del condominio.

In caso di violazione sono previste sanzioni amministrative e penali, con eventuali risarcimenti, se richiesti. Oppure può scattare un provvedimenti di blocco da parte del Garante.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese si devono distinguere due casi: nel caso di installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza le spese sono a carico del proprietario locatore, le spese invece di manutenzione ordinaria degli impianti di videosorveglianza sono a carico degli inquilini.

Può il singolo condomino installare un sistema di videosorveglianza?

Il singolo può farlo purchè la telecamera inquadri solo la sua unità abitativa, le riprese devono essere limitate allo spazio antistante la porta di ingresso e non devono interessare la scala o il pianerottolo. In questo caso non si applicano le norme stabilite dal Garante della privacy per gli impianti di videosorveglianza. Non sarà necessario esporre un cartello per avvisare della presenza di telecamere, né nominare un incaricato per il trattamento dei dati.

Naturalmente la casistica condominiale è molto variegata per cui in seguito tratteremo altre questioni.